Bilan après 3 semaines de travaux sur mon immeuble qui sera revendu à la découpe
#11 Je vous emmène avec moi dans ce projet
Bonjour à tous !
Bienvenue dans cette 11ème édition, nous sommes désormais 1 900 sur cette newsletter !
Je suis enfin propriétaire d’un futur immeuble de 11 lots après un bon paquet de rebondissements (il faut que j’en fasse des posts Linkedin) !
Je vous emmène avec moi sur cette opération :)
C’est parti 👇
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Le sommaire du jour
Les grandes lignes de l’opération
Les travaux réalisés depuis l’acquisition il y a 3 semaines
Comment diviser un immeuble au niveau électrique ?
Conclusion
Les grandes lignes de l’opération
L’opération est située au 40 Boulevard d’Alsace Lorraine, à Amiens.
L’emplacement est numéro 1 pour de la location longue durée ou courte durée : la gare est à 2 minutes à pied et l’hyper-centre à 5 minutes.
Actuellement, il s’agit d’une maison de 220m2 sur 3 niveaux avec un garage de 30m2.
Le projet consiste en la division, la mise en copropriété et la revente de 11 lots à rénover.
10 d’entres eux sont déjà pré commercialisés.
Les travaux réalisés depuis l’acquisition il y a 3 semaines
Une phase est terminée à 100% : celle de la démolition et de l’évacuation des déchets.
Tant que cette étape n’est pas terminée, un chantier ne peut pas débuter correctement !
Deux tips pour réduire les coûts :
Faire travailler des micro-entrepreneurs qui vont vous facturer à la journée plutôt qu’une entreprise générale non spécialisée qui va facturer un forfait (toujours compliqué à évaluer et pas satisfaisant pour les employés)
Evacuer les déchets via une benne et non pas via un camion : gain de temps phénoménal
Ensuite, plusieurs étapes sont en cours de manière conjointe : plomberie, placo, électricité, couverture, maçonnerie …
Ce n’est pas recommandé, mais c’est possible sur ce projet car la maison fait 3 étages, ce qui permet d’avoir 2 ou 3 ouvriers par niveaux.
Ne faites jamais ça dans un appartement de 20 m2 : c’est la bagarre général à coup sûr !
Je travaille avec une seule et même société sur ce chantier.
Cela permet aussi de coordonner beaucoup plus facilement tous les corps de métier.
J’aurais peut-être pu économiser en travaillant avec 5 sociétés différentes, mais le chantier aurait prit 4 mois au lieu d’1 mois et demi.
En tout cas, c’est le rush : ENEDIS vient me poser les compteurs le 21 Décembre
Et surtout, j’ai 9 lots qui doivent être vendus durant Janvier (environ 600k de CA)
Comment diviser un immeuble au niveau électrique
Qui dit division dit création de compteurs électriques.
Certains formateurs vous vendront une solution exceptionnelle à haut rendement en laissant un compteur pour plusieurs lots.
C’est la meilleure solution pour se retrouver avec un immeuble invendable dans quelques années.
Ces solutions de bricoleurs fonctionneront à court terme mais pas si l’on veut perdurer.
Pour créer un immeuble il faut donc ajouter des compteurs électriques : 1 par lot et 1 pour les communs.
Voici les infos principales à connaître :
ENEDIS a un monopole sur l’installation des compteurs, il faut se soumettre à leurs délais
Le délai minimal est de 4 à 6 mois, cela peut aller jusqu’à 12 mois
Le coût moyen par compteur est entre 800 et 1,500€ avec une dégressivité
Des coûts supplémentaires peuvent être présents si le réseau de la rue n’est pas assez puissant pour votre installation (dans mon cas, environ 3k)
Vous devez prendre à votre charge toute la partie préparatoire (colonne, fourreaux, GTL …) ENEDIS se charge de tirer les câbles et installer les compteurs. Attention cela dépend des régions !
Une colonne électrique vous sera imposée dans la majorité des cas. Elle doit être en carreaux de plâtre de 10 cm. Au total elle vous prendre presque 1m sur 30 cm. Attention cela prend beaucoup de place surtout si les communs sont petits!
Conclusion
Je n’ai pas publié depuis plusieurs semaines, j’étais à 100% présent pour le démarrage du chantier !
Dis moi si ce genre de contenu te plaît, je pense qu’il est compliqué de faire plus concret.
Dans les prochaines éditions, je vais commencer à inclure des photos avant / après c’est toujours plus sympa :)
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Excellente semaine à toi, à la semaine prochaine !
Enzo.