Ma nouvelle stratégie en marchand de biens !
#7 En complément de la division
Bonjour à tous !
Bienvenue dans cette 6ème édition, nous sommes désormais 1 651 sur cette newsletter, merci à tous ceux qui partagent le lien à leurs proches 😊
J’ai développé une nouvelle stratégie d’achat / revente depuis la semaine dernière !
L’idée est de développer toute la réflexion qui m’a poussé à avancer vers cette méthode.
Avant de débuter cette édition, tu peux :
Réserver 45 minutes de coaching privé avec moi au sujet de l’investissement immo
Réserver une visio si tu veux me déléguer ton projet d’investissement immo (projet complet ou uniquement travaux / ameublement)
Le sommaire du jour
Ma stratégie actuelle
Ma vision du marché sur les petites surfaces
Pourquoi aller vers cette stratégie ?
Mes actions quotidiennes
Conclusion
Ma stratégie actuelle
Elle est simple : j’achète des grandes surfaces d’au moins 150 m2 que je divise en plus petits lots.
L’idée est de rendre liquide (vendable rapidement) un bien qui ne l’est pas à la base car il est trop grand pour une famille et trop cher / trop compliqué pour un investisseur lambda.
Ma première opération de ce genre va me rapporter 150,000€ avant IS et j’espère que les prochaines me rapporteront au minimum 100,000€. En marge cela représente 20 à 30% en général.
Je vais en visiter une nouvelle opération potentielle dans ma ville natale, à Laval cette après-midi.
Je ferai des story à la suite pour analyser le bien, vous pouvez suivre tout cela sur Instagram : @enzo.guesdon
Voici la facade de ce projet à 150k à Amiens. J’achète dans quelques semaines et je vous ferai plusieurs éditions dédiées :)
Je finance assez facilement ces opérations car le fait de diviser me permet de pré-commercialiser mes futurs lots et donc de réduire grandement le risque.
Problème : un tel projet me prend une année entière durant laquelle je dois immobiliser du cash et gérer un projet complexe (urbanisme, enedis, commercialisation, artisans …)
J’ai donc réfléchi à une autre manière de gérer de l’argent plus rapidement et facilement en tant que marchand de biens :)
Ma vision du marché sur les petites surfaces
L’immobilier baisse ces derniers mois, c’est un fait.
Se limiter uniquement à cette analyse comme beaucoup le font est bien trop simpliste.
Le marché de l’immo est hyper diversifié : emplacement, nature de l’actif (bureaux, résidentiel, produit d’investissement), surface, DPE …
Toutes ces variables font qu’il existe une multitude de marchés qu’il faut étudier séparément
Ici, nous allons nous concentrer sur l’immobilier résidentiel et l’immobilier d’investissement résidentiel à Paris :
1- L’immobilier résidentiel
J’exclu le luxe a plus de 20 - 25k du m2 qui résiste très bien à la chute.
Au delà de 35m2, la très grande majorité des biens qui se vendent à Paris se vendent en tant que résidences principales voire résidences secondaires
Ce marché est touché de plein fouet par la hausse des taux !
Plus les taux montent, plus les mensualités de crédit augmentent, plus le nombre d’acquéreurs potentiels baisse pour un bien équivalent.
Les acquéreurs sont donc en position de force et ont le choix.
Les prix ne baissent pas énormément car la plupart des vendeurs ne sont pas encore prêts à baisser leur prix de manière significative !
Une autre variable commune à l’immobilier d’investissement permet une résistance du marché : le déficit de logement.
Je ne souhaite pas me positionner sur ce marché pour les raisons suivantes :
Peu de vendeurs sont prêts à baisser leur prix de manière significative.
Il faut avoir un bien avec 0 défaut et un potentiel de coup de coeur (bel emplacement, étage élevé, belle rénovation, bon DPE) pour être certain de vendre rapidement.
Globalement, j’estime qu’un réel risque est présent, et qu’il est possible de conserver un bien pendant plusieurs mois en payant des intérêts élevés en tant que marchand et avec un marché baissier.
Bien entendu, je ne parle pas de luxe qui est un marché spécifique où je n’ai pas encore les épaules pour me positionner !
2- L’immobilier résidentiel d’investissement
Ici, je parle des biens de moins de 35m2, donc les studios et les petits T2.
La méthode de valorisation va davantage être indexée sur le rendement, surtout pour les petites surfaces.
Exemple :
Vous vendez un 10m2 loué 600€ par mois soit 7 200€ par an.
Vous allez vendre une rentabilité. Disons 5%.
Cela vous donne un prix de vente à 144,000€ (7 200 / 0,05 = 144,000€).
Cele donne un prix de vente à 14 400€ du m2, sûrement plus cher que la moyenne du quartier.
Si le prix de l’immobilier baisse, le prix des loyers ne baissent pas.
C’est une raison qui explique que ces petites surfaces baissent moins que les grandes : leur valorisation via un calcul de rendement.
Un autre élément explique cette résistance : la tension locative.
Interdiction de louer les passoires énergétiques
Plafonnement de loyer
Restrictions du HCSF = moins d’investisseurs locatifs potentiels
Baisse drastique de l’offre sur le marché du neuf (hausse des matériaux, baisse du nombre de PC, fin programmée du PINEL …)
Tous ces éléments font qu’il n’a jamais été aussi dur de trouver un petit logement à louer à Paris.
Et que le bailleur n’a jamais été autant en sécurité avec une telle demande.
L’ensemble de ces éléments font que les petites surfaces avec un bon DPE se vendent encore très bien à Paris.
Encore plus quand elles sont bien rénovées et bien meublées !
Je vous explique tout de suite pourquoi j’ai décidé d’aller sur ce segment, en parallèle de ce que je sais déjà faire 👇
Pourquoi aller vers cette stratégie ?
Faire du cash, c’est bien.
Faire du cash vite, c’est mieux.
L’aspect psychologique est souvent négligé, mais travailler gratuitement pendant 1 an est compliqué.
J’ai une activité de prestation de services en parallèle où je permets à des investisseurs locatifs de me déléguer leur projet d’une manière globale ou uniquement sur la partie travaux.
Mais je souhaite réduire cette activité pour ne travailler à terme plus que pour moi.
Il y a deux éléments qui différencient grandement la stratégie des petits surfaces VS la division de grandes surfaces :
La complexité. Il est bien plus simple d’acheter et de rénover 15 m2 que d’acheter 300m2 les diviser en 10 lots et les rénover.
La durée de portage : Un projet de division prend 1 an là où il est possible de passer 4 à 6 mois avec une petite surface.
En revanche, la marge sera moins élevée : autour de 15% pour une petite surface à Paris !
Mes actions quotidiennes
Pas de méthode miracle.
J'appelle chaque jour au moins 10 nouveaux agents et je relance mes contacts existants !
Le volume est la clé, 99% des agents ne me rapporteront jamais une affaire et 1% peuvent me rapporter des centaines de milliers d'euros sur le moyen terme !
Cela fonctionne d'autant plus qu'à chaque fois que je gagne, ils gagnent : je donne toujours un mandat exclusif à l'agent qui m'a trouvé le bien.
L’avantage sur ce genre de produit est la facilité de chiffrer les travaux à distance, vu qu’il n’y a pas de gros oeuvre et que les surfaces sont très petites.
Je peux donc envoyer des offres à distance rapidement !
Conclusion
Il n’y a pas de stratégie miracle.
Mais il y a des stratégies plus ou moins adaptées en fonction des capacités et des atouts de chacun.
Aujourd’hui, ma situation est différente d’il y a 1 an ou 2 ans avec plus de fonds propres et des artisans de confiance à Paris : c’est en cohérence avec la nouvelle stratégie dont j’ai parlé aujourd’hui.
Egalement, j’ai de plus en plus d’investisseurs qui me font confiance pour investir avec moi, grâce à cette newsletter notamment (on se voit Mercredi Julien) ! 😊
Merci de m’avoir lu jusqu’au bout, pour recevoir les prochaines éditions, inscris toi 👇
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Excellente semaine à toi, à la semaine prochaine !
Enzo.