Pourquoi j'ai dit non à un projet qui aurait pu me rapporter 395,894€ en 2024 ?
#6 Un projet d'achat/revente en détail
Bonjour à tous !
Bienvenue dans cette 6ème édition, nous sommes désormais 1 600 sur cette newsletter, merci à tous ceux qui partagent le lien à leurs proches 😊
Aujourd’hui, je vais vous partager mon schéma de réflexion que j’ai pu utiliser la semaine dernière pour prendre une décision primordiale.
Le titre peut paraître accrocheur, mais c’est pourtant la vérité :)
Avant de débuter cette édition, tu peux :
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Le sommaire du jour
L’opération dans ses grandes lignes
Le risque lié à la liquidité à la revente
Le risque lié au financement
Le risque lié aux travaux
Le bilan financier
Conclusion
L’opération dans ses grandes lignes
L’opération m’a été présenté en off-market dans un premier temps, avant d’être publiée sur les réseaux courant de l’été.
Malheureusement, je ne peux pas inclure de photos pour des raisons de confidentialités, mais il s’agit d’un bâtiment magnifique : une maison de maître de 600m2 avec des combles aménageables et plus de 700m2 de terrain.
La maison est située dans le quartier d’Henriville à Amiens : le quartier bourgeois de la ville le plus côté à la revente pour du résidentiel.
Au RDC, un charme incroyable est présent : 4m de hauteur sous plafond, moulurs, verrière de 6 mètres …
Le R+1 est similaire, avec un peu moins de cachet.
Le R+2 et les combles n’ont en revanche pas beaucoup de charme, mais de très beaux volumes.
J’ai l’habitude et j’aime découper en le plus de petites surfaces possibles pour pouvoir revendre des appartements à des investisseurs locatifs.
En général, au delà de 40m2 dans des villes dynamiques la cible évolue vers de l’achat en résidence principale.
Ici, le projet a été clair dès la première visite : découper la majorité du RDC et du 1er étage en des lots les plus grands possibles pour ne pas dénaturer la bâtisse et conserver le cachet existant.
Au final, 12 lots créés avec la moitié destinée à des acquéreurs en résidence principale et l’autre à des investisseurs locatifs.
Concernant le PLU (Plan Local d’Urbanisme), il impose la création d’une place de parking par lot, possible dans la jardin, et la création d’au moins 50% de T3, aussi possible ici.
Le risque lié à la liquidité à la revente
Ces derniers mois, et malgré le contexte plus que compliqué, j’ai vendu 10 appartements entre 15 et 30m2 juste à côté de la gare à Amiens.
Ce sera le sujet de plusieurs éditions où je vais détailler cette opération que j’achète dans quelques semaines !
Je connais donc très bien le marché sur cette typologie de bien et je n’avais aucun doute concernant la revente pour la moitié de mes biens.
Problème : cela ne représentait même pas 40% du chiffre d’affaires de l’opération.
Pour les lots restants, les T3 et les T4, j’ai identifié 3 risques :
1- La baisse du marché
Ces lots sont fortement impacté par la hausse des taux, car ils sont vendus à des particuliers qui se font financer dans 90% des cas.
Mon opération aurait duré au moins 6 mois.
Il est tout à fait possible que les prix chutent de 5% sur cet période.
2- Le prix de vente au-dessus du marché
Les reventes prévisionnelles étaient au-dessus du marché.
Du fait que la qualité du produit proposé soit exceptionnelle, introuvable à Amiens.
Mais, cela réduit le spectre d’acquéreurs potentiels.
3- La projection des acquéreurs
Je pré-commercialise mes projets.
Ce qui veut dire que je vends des appartements qui n’en sont pas encore : pas de porte d’entrée, pas de cloisonnement, pas de salle de bain, de cuisine …
Il faut se projeter !
Un investisseur locatif est habitué à le faire. Pour un achat en résidence principale, c’est bien plus complexe !
Le risque lié au financement
Pour me financer en tant que marchand de biens, j’ai 2 options :
Je pourrais en avoir une 3ème, mais je ne peux pas encore acheter cash, surtout pour une opération à 1,5M !
1- Le financement bancaire
C’est le financement le moins onéreux.
En conservant une opération 6 mois, cela va me coûter environ 4-5%.
Problème : je n’ai pas de certitude sur le fait de pouvoir y accéder.
Une expérience est demandée, je l’ai dans l’immobilier en général.
Je commence à l’avoir en marchand de biens avec une première opération qui va se clôturer positivement.
Mais je n’aurais pas pu mettre ma main à couper sur l’obtention de ce financement.
2- Le crowfunding
J’ai beaucoup plus de certitudes sur ce mode de financement, car c’est comme cela que je finance ma première opération.
Problème : cela coute cher.
10% si je conserve l’opération 6 mois.
Le risque lié aux travaux
Sur un tel projet, les travaux étaient forcément de la partie :
Terrassement de la majorité du jardin
Enrobé pour créer les parkings
Création d’une colonne électrique
Reprise de toutes les arrivées d’eau
Reprise de toutes les évacuations d’eau
Agrandissement de 6 velux
Création d’un escalier
Réalisation de chapes allégées pour réduire les nuisances sonores entre les étages
Cloisonnement
Le tout pour un budget de 250,000€ uniquement.
Car j’ai des meilleurs prix qu’un particulier lambda.
Mais j’ai dû tirer le budget et je n’avais plus vraiment de marge de sécurité.
Sur un bâtiment si grand, il y aura pourtant forcément des surprises sur le chantier qui se chiffrent très vite en dizaines de milliers d’€.
Le bilan financier
Voici l’ensemble des charges de l’opération :
Vous remarquerez que l’option de financement retenue est celle de la banque sur une durée de 6 mois.
Encore une fois pas de marge de sécurité.
Il faut compter 80,000€ supplémentaires en passant par du crowfunding, sans parler de retard potentiel.
Voici les revenus, ainsi que les niveaux de marge avant IS :
On retrouve le niveau de marge annoncé en optimiste à presque 400,000€ et 250,000€ en médian.
Conclusion
J’ai choisi de ne pas faire d’offre à 1,250,000€ ma dernière offre était de 1,150,000€.
Et toi, est ce que tu aurais avancé sur cette opération ?
Ton avis m’intéresse, tu peux me répondre directement ou commenter le post :)
PS : Pour mes amis agents immo qui m’ont lu jusque ici : je recherche à Paris intra (sauf 19/20) des T1 et T2 en DPE F ou G à l’achat.
Achat cash et revente sous 3 mois avec un mandat exclu :)
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Excellente semaine à toi, à la semaine prochaine !
Enzo.
Salut Enzo,
Une marge de 400K€ c'est tentant, mais pour une opération aussi complexe, je vise généralement un minimum de 25/30% de marge brute
Ici, tu sembles être autour de 20%, ce qui me paraît un peu juste.
Même si l'idée était séduisante et le défi intéressant, le rendement ne semble pas à la hauteur du risque encouru. C'est mon ressenti, et je pense que tu as bien jugé en n'allant pas plus loin.
Sinon, trop cool ta newsletter ! J'ai aussi lu la 7 après avoir lu celle-ci. Elles sont top, et j'attends avec impatience la prochaine. Good job!
Sylvain TB