Qu'est ce qu'un marchand de biens ?
#4 Et pourquoi cela va être mon focus des prochaines années
Bonjour à tous !
Bienvenue dans cette 4ème édition, nous sommes désormais 1 425 sur cette newsletter, merci à tous ceux qui partagent le lien à leurs proches 😊
Dans cette édition, nous allons parler d’une activité que j’exerce officiellement depuis début 2023.
Le but est de poser les bases, pour qu’ensuite je puisse documenter en détail mes futures opérations.
Avant de débuter cette édition, tu peux :
Réserver 45 minutes de coaching privé avec moi au sujet de l’investissement immo
Réserver une visio si tu veux me déléguer ton projet d’investissement immo (projet complet ou uniquement travaux / ameublement)
Le sommaire du jour
En quoi consiste le métier de marchand ?
Quels sont les pré-requis ?
A quels résultats peut-on s’attendre ?
Conclusion
En quoi consiste le métier de marchand ?
Un marchand de biens est un commerçant.
Certains vendent du sopalin, ou des voitures, un marchand va lui vendre des biens immobiliers.
Au même titre que tout autre commerçant, son objectif est de dégager une marge entre son prix de d’achat et son prix de vente.
Pour dégager sa marge, il va parfois avoir besoin d’un éventail de compétence très large pour transformer son produit. C’est ce qui rend le métier complexe !
Un marchand est considéré comme un professionnel de l’immobilier et bénéficie de conditions particulières.
3 conditions sont importantes et différentes du locatif :
1- Le financement
Il ne s’agit pas d’un financement amortissable. Le marchand qui emprunte a une obligation de revendre le bien dans un délai convenu.
Durée : Entre 12 et 36 mois
Taux : Entre 6 et 8% annuel en ce moment
Apport : Entre 20 et 40% du projet global
Le financement bancaire est très difficilement accessible sans une belle expérience préalable
2- Les frais de mutation, couramment appelés frais de notaire
Dans le cadre d’un achat classique, ils seront de 7 à 10%. En marchand ils sont aux alentours de 3% !
L’état vient réduire ces frais car le marchand à l’obligation de revendre sous 5 ans, donc ils seront à nouveau payés au taux classique par un autre contribuable.
3- La fiscalité
Un marchand de bien peut-être soumis à la TVA en fonction de la nature de son opération !
Il sera à 99% du temps en société et donc soumis à l’impôt sur les sociétés.
La marge peut être effectuée avec une multitude de stratégies.
Certains vont acheter des locaux commerciaux, les diviser et les revendre.
D’autres vont acheter des appartements, les rénover entièrement et les revendre clés en main.
Ou encore, certains vont acheter des maisons, pour créer des immeubles et les revendre à la découpe !
Peu importe la stratégie, plus la valeur ajoutée est importante, plus les problèmes à régler sont importants et plus la marge dégagée le sera également !
Quels sont les pré-requis ?
Légalement, il n’y en a pas !
Nous sommes considérés comme des professionnels de l’immobilier (et donc censés tout savoir), mais il n’y a ni diplôme ni formation requise.
Dans les faits, un marchand doit :
Savoir négocier, vendre et se vendre lui-même pour trouver des affaires et se faire financer
Disposer des bases techniques en urbanisme, fiscalité, droit, travaux …
Savoir s’entourer d’une équipe d’experts. Impossible de tout maitriser.
Avoir du cash à injecter
Mais surtout, être résilient et très bien gérer ses émotions
Pour moi, le marchand doit être un chef d’orchestre, qui va devoir gérer ses partenaires tout en restant le plus calme et le plus lucide possible.
Rien ne se passera jamais comme prévu, et c’est bien ce qui fait que ce métier peut être très rémunérateur.
Très peu de personnes sont prêtes à supporter la pression avec de si grosses sommes en jeu.
A quels résultats peut-on s’attendre ?
Une marge nette intéressante est aux alentours de 20% avant impôt sur les sociétés.
Avec 3 projets à 100k il est donc possible de dégager 60k sur une année.
Pas incroyable si l’on compare cela avec d’autres activités.
Mais, il y a 2 éléments qui font que le marchand peut être incroyablement rémunérateur :
1- Le temps passé par projet
Pour générer 20% de marge sur un projet à 100k, vous mettrez sensiblement autant de temps que pour générer 20% sur un projet à 1 000k !
La première option rapporte 20,000€ avant impôt, la seconde 200,000€.
2- La possibilité de pouvoir dupliquer sans salariés
Dans la majorité des business, pour faire *2 sur son CA, il faut faire *2, voire plus sur sa force de travail. Et donc recruter et manager au quotidien.
Ca a été ma grosse problématique sur de la prestation de service pour des projets d’investissements locatifs clés en main
En marchand de bien, c’est différent.
On peut multiplier son CA en ne travaillant qu’avec des prestataires externes (agent immobilier, notaire, géomètre, artisan …)
Et sans avoir de bureaux !
Je connais des marchands qui font 10,000,000€ de chiffre d’affaires en étant seul, sans salarié ni bureau.
Conclusion
Le métier de marchand est complexe, passionnant, mais il ne convient qu’à très peu de personnes.
Je compte bien développer au maximum mon activité de marchand dans les prochaines années pour arriver à générer 500,000€ net par an à moyen terme.
Dans les prochaines éditions, je vais détailler en toute transparence une opération que j’achète le mois prochain ainsi que mes objectifs futurs !
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Excellente semaine à toi, à Lundi prochain !
Enzo.