Un achat / revente qui devient un projet locatif
#8 Pourquoi une stratégie n'est pas meilleure que l'autre
Bonjour à tous !
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En recherchant un bien à diviser pour un projet d’achat / revente en tant que marchand de biens, j’ai au final décidé d’en faire un projet locatif.
Alors qu’on oppose très souvent une stratégie à l’autre, on se rend compte que rien n’est binaire.
C’est parti pour le détail de ma réflexion sur ce projet 👇
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Le sommaire du jour
Le projet et ses contraintes
Les inconvénients en achat / revente
L’option locatif
Conclusion
Le projet et ses contraintes
Je vais éviter de partager trop d’informations précises sur ce projet : photos, adresse …
Partager du contenu c’est cool, mais si c’est pour perdre une plus-value potentielle à 6 chiffres non merci :)
D’ailleurs, je pense que c’est l’une des raison qui fait que quasiment aucun marchand de biens ne documente réellement ce qu’il fait en ligne.
Le bien correspond à ce que j’adore :
Etat pitoyable
Hyper centre ville d’une ville de province moyenne
Divisible
Les vendeurs sont issus d’une succession
Il s’agit d’une maison où je peux exploiter quasiment 350 m2 avec 60m2 de jardin.
Voici les avantages du produit :
Emplacement numéro 1
Toiture et façade en bon état
4 lots sont déjà créés, un 5ème est possible du fait de la vente d’un parking juste à côté
Et voici ses nombreux inconvénients :
Très peu d’ouvertures lumineuses
2 lots en RDC ne pourront disposer que d’une grande fenêtre alors qu’ils font 50m2
Exposition nord sur le lot le plus intéressant
Le PLU ne permet pas la division sans création de place de parking (paradoxal pour une ville qui réduire les voitures en hyper-centre)
Bâtisse du 15ème : aucun mur n’est droit et les planchers s’affaissent
Les inconvénients en achat / revente
Pour ceux qui ont suivi la dernière édition, j’affectionne particulièrement ce genre de projet de division pour 2 raisons principales :
Je peux vendre un rendement avec des petites surfaces destinées à des investisseurs
Je peux pré-commercialiser le projet alors que je n’en suis pas encore propriétaire
Et c’est ce pourquoi je ne vais pas aller sur un projet d’achat / revente sur ce projet.
Du fait du PLU et de la structure du bâtiment (quand vous avez 1 ouverture pour 50m2 et que vous ne pouvez pas en créer d’autre vous ne pouvez pas diviser) je ne peux pas diviser en logements < 30 m2.
Il est donc plus complexe pour moi de vendre un rendement, je vais davantage cibler un prix au m2 !
Concernant la pré-commercialisation, techniquement je peux le faire.
Mais, il me manque un grand nombre d’ouvertures (fenêtres ou velux), beaucoup de planchers sont à refaire et le tout est très encombré.
Il sera donc très compliqué pour mes acquéreurs de se projeter en l’état et de me faire une offre !
D’autant plus qu’un lot est très grand.
Analysons tout cela dans le détail avec tous les chiffres 👇
L’option locatif
Voici tous les chiffres :
Prix d’achat affiché : 320k
Prix d’achat visé (j’ai une contre-offre à 250K) : 230k
Frais de mutation (appelés frais de notaire) : 18k
Travaux : 400k
Meubles : 16k
Total : 664k
Et voici le détail des lots :
Au RDC : Un T1 bis de 50m2 louable 650€ HC et revendable 115k
Au RDC : Un T1 bis de 50m2 avec une cours de 5m2 louable 650€ HC et revendable 115k
Au R+1 : Un T2 de 50m2 louable 650€ HC et revendable 135k
Au R+2 : Un T2 de 50m2 louable 650€ HC et revendable 135k
En triplex : Un T5 de 150m2 avec jardin de 60m2 louable 1 500€ HC et revendable 350K
Total des loyers mensuels HC : 4 100€ soit un rendement de 7,4%
Total des lots à la revente : 850K soit une plus-value de 186,000€
Le sujet principal porte sur le lot de 150m2. Dans ce genre de ville, à partir de 300k on rentre vite en concurrence avec des maisons.
L’idée est donc de créer un accès le plus indépendant possible pour pouvoir le vendre comme une maison.
Des maisons se vendent à 3,000€ le m2 dans le secteur, ce qui ferait bondir la plus-value à 286,000€ …
Mais pour vendre à ce prix, il faut déclencher un coup de coeur
Et pour déclencher un coup de coeur, il faut faire l’ensemble des travaux et être prêt à ne pas vendre pendant quelques mois !
Globalement tout ce que je ne veux pas sur de l’achat / revente :)
Pour ce qui est du rendement, ce n’est pas le premier indicateur que je regarde.
Je recherche surtout à avoir peu de gestion sur un projet locatif : ce sera le cas vu la typologie des logements qui permet de cibler des actifs ou une famille pour le T5.
Une stratégie assez avancée est également envisageable sur une opération locative de ce genre : la main levée hypothécaire.
Dis moi si ça t’intéresse, je pourrai en faire une édition dédiée :)
Conclusion
Je lis souvent des posts opposants l’achat-revente au locatif.
On voit bien ici que ça ne fait pas de sens, il faut surtout réfléchir en fonction de l’opportunité et de ce qu’on faire du bâti existant !
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Excellente semaine à toi, à la semaine prochaine !
Enzo.