Un vrai bilan après 2 ans de travail en tant que marchand
#14 Tous mes chiffres et mes apprentissages terrain
Me revoilà à écrire une newsletter après plusieurs mois !
Ce n’a pas été par flemme ni par manque de rigueur, mais un vrai choix
J’ai tenté de créer du contenu en ligne depuis plusieurs années, sans doute pour me sentir dans l’ère du temps
Pour réussir en 2024, il faut publier des story, des réels, écrire sur LinkedIn en expliquant à qui veut l’entendre comment réussir sa vie
Je l’ai fait et le résultat est sans appel : ça m’emmerde et je ne suis pas bon à ça
Désormais j’adopte une nouvelle stratégie. Je fais du business comme on pouvait le faire dans les années 80.
- Je tiens ma parole
- Je bois des cafés, je dej, je dîne et je construis des vraies relations humaines
- Je bosse avec très peu de personne en qui j’ai confiance à 100%
Ces derniers mois, ça m’a plutôt bien réussi !
J’écris aujourd’hui simplement pour partager mes résultats et mon expérience en toute transparence, sans m’autoproclamer expert ou formateur
Cela fait 2 ans que je suis à 100% ou presque en tant que marchand de biens. Je te propose donc de faire un bilan en 3 points :
Avant de débuter cette édition, tu peux :
Le sommaire du jour
Historique des projets
Bilan chiffré
Mes axes de progression pour aller plus loin
1- Historique des projets :
Projet 1 : Achat d’un hôtel restaurant à Thionville (proche Luxembourg)
Cette opération qui devait être la première était colossale : achat d’un hôtel restaurant, changement de destination et division en plus de 20 lots le tout en copropriété dans un IGH (Immeuble de Grande Hauteur)
Le projet était pré-commercialisé à 80%, les fonds étaient trouvés, la mairie était OK, mais j’ai pris un refus de la copro
Résultat des courses : - 20 000€ et quasiment une année de travail dans le vent
Mais j’ai vu la puissance de la pré-commercialisation : j’avais réussi à vendre pour plus de 500k de marge et réussi à trouver les fonds sans être propriétaire
Par contre je me suis juré que c’était la dernière fois que je tentais un projet si complexe en copro
Projet 2 : Achat d’une maison à diviser en 11 lots à Amiens
J’ai voulu reproduire le même schéma qu’à Thionville mais en étant chez moi en mono propriété
Cette opération est aujourd’hui débouclée à 100%, tout s’est plutôt bien passé. Quelques couacs avec les travaux qui étaient compliqués avec une création d’immeuble mais rien de bien pénalisant
Résultat : environ 120k de marge nette pour assez peu de travail, environ 10h par semaine pendant 1 an
Le financement a été effectué en crowfunding, j’aurais pu gagner 30k de plus si j’avais été suivi par une banque
Projet 3 : Achat d’un immeuble de 11 lots à Amiens
Le projet est vraiment similaire au premier mais plus simple au niveau de l’urbanisme, seulement 1 lot est créé.
A ce jour, le projet est en cours avec 90% du projet qui est pré-vendu et en attente de signature à partir de la fin du mois d’Octobre
Résultat prévisionnel : un peu plus de 100k de marge nette (après frais de financement mais avant impôts)
Projet 4 : Achat d’un immeuble de 8 lots à Amiens en locatif
Pour la première première fois, aucune démarche urbanistique !
L’immeuble va générer un rendement de 10% environ pour une plus-value latente d’environ 200k
Projet 5 : Achat d’un immeuble de 5 lots à Amiens
Ce projet n’a pas nécessité de demande par rapport à une division, mais uniquement un changement d’une toiture en plexiglass et des fenêtres en simple vitrage.
100% des lots sont déjà revendus à un investisseur, il est prévu que je fasse tous les travaux
Délai de portage estimatif : 4 mois
Marge attendue : plus faible que d’habitude, en dessous des 100k car l’opération est plus petite et moins complexe
2 – Bilan chiffré
Nombre de lots achetés : 35
Marge prévisionnelle : Entre 450 à 500k avant impôts
Apport injecté au total : 450k
3 – Axes de progression
Je n’ai pas inventé l’eau chaude, et je ne compte pas le faire
Les stratégies que j’utilise sont utilisées par les anciens marchands et le seront toujours
J’ai un temps voulu faire des opérations à Paris et c’était une mauvaise idée. Je me suis cassé les dents sur un marché trop gros pour moi
L’idée est donc de continuer à acheter en gros, puis revendre à la découpe. Comme n’importe quel commerçant au final !
Pour faire plus de marge, je vois 2 leviers principaux :
1- Réaliser plus de projets à l’année
Pour cela, le bouche à oreille fait son effet. On me propose de plus en plus de projets avec des partenaires qui ont confiance en moi à Amiens.
Je développe aussi la ville de Troyes.
Pour ce qui est de la gestion opérationnelle, j’ai encore assez de temps pour suivre plus de projets tout seul. Actuellement, je dois travailler 30-35h / semaine au maximum !
2- Disposer de davantage de fonds propres pour acheter plus de bien
Pour cela, je vais réinvestir 90% des marges réalisées depuis le début : pas question de me prendre 200k de dividendes si tôt, je ne compte pas changer mon niveau de vie
Je vais également développer l’investissement privé via des contrats obligataires
Le principe est simple : des investisseurs me prêtent des fonds pour que je les injecte dans mes opérations. Je les rémunère entre 10 à 12% à l’année tout en me mettant en caution personnelle.
J’ai débuté ce mode de financement dès la première opération, l’ensemble des investisseurs ont renouvelé une année supplémentaire et la moitié ont réinjecté des fonds !
Si cela t’intéresse, tu peux m’écrire par mail à enzo.guesdon@gmail.com ou sur what’s app au 06 32 99 50 45
Je pense aussi à développer cette offre avec des cabinets en gestion de patrimoine, il est plus que compliqué de trouver un équivalent en termes de rendement et de risque sur les marchés financiers par exemple !
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Excellente semaine à toi, à bientôt !
Enzo.